宅地建物取引業 起業

宅建業免許を取得し、不動産会社を始めるために必要なこと

宅地建物取引業とは

宅地建物取引業(以下、宅建業とします)とは不特定多数の人を相手として宅地または建物の売買、交換、貸借の代理または媒介を反復継続して行うことをいいます。

ただし、不動産賃貸業(大家さん)・管理業は宅建業には該当しません。

相続した土地を一括で売ることは該当しませんが、分割して個別に販売する行為は反復継続して行うため宅建業に該当します。

宅建業免許取得について簡単に説明します!

 

宅建業免許を取得し、不動産会社を始めるために必要なこと

宅建業免許を取得するには必要な要件を満たしたうえで申請をする必要があります。

事務所や人の準備、協会への加入などがあり、以下で簡単に説明していきます。

 

宅建業免許取得を8ステップで説明!

ここでは都道府県知事免許、保証協会へ加入する方法について解説します。

step
1
事務所の設置

宅建業免許取得には事務所の設置が必須です。専用の電話回線や応接セットなどを準備。申請書提出後、電話での事務所確認があります。

step
2
会社設立

個人でも免許取得は可能ですが、社会的に信用があがるため会社の設立がオススメです。

step
3
宅建士の設置

必ず専任の宅地建物取引士(以下、宅建士)が必要です。また、業務に従事する者5名につき1名以上の割合で設置しなければなりません。

step
4
申請書の提出

事務所がある都道府県の提出窓口へ申請書、必要書類を提出します。申請書や必要書類に訂正が必要な場合、訂正を行います。

step
5
協会へ入会申込手続き

入会の手続きを行います。全国宅地建物取引業協会(ハトのマーク)か全日本不動産協会(ウサギのマーク)どちらでもOKです。担当者による面接、事務所調査や入会説明会等があります。

step
6
保証金等の払込み

弁済業務保証金分担金と協会への入会金の払込を行います。

step
7
免許証の受領

全ての手続きが完了したら免許証の受け取りが可能です。

step
8
営業開始

従業者名簿や従業者証の発行、業者票と報酬額表の掲示は必ず行いましょう。

 

電子申請

都道府県知事免許はインターネットでも申請が可能です。

各都道府県のホームページから確認可能です。

 

必要な要件を解説

宅建業免許取得に必要な主な要件は下記となります。

  • 事務所
  • 政令で定める使用人
  • 専任の宅建士
  • 欠格事由にあたらないこと
  • 営業保証金(協会へ加入)
  • 法人設立

 

事務所を準備する

事務所は業務を行うための独立したスペースが必要です。

宅建業法にいう 「事務所」は、宅建業者の営業活動の場所として、継続的に使用することができるもので、社会通念上事務所として認識される程度の形態を備える必要があります。

事務所には、事務や営業活動を行う拠点として、業務上必要な設備が必要です。

  • 事務机・応接場所
  • 固定電話
  • 商号又は名称の掲示
  • 業者票・報酬額表の掲示

申請書には事務所の図面と写真を添付します。

 

 

政令で定める使用人

政令で定める使用人とは事務所の代表者で、契約を締結する権限をもつ使用人のことです。

支店長や営業所長などが該当しますが、専任の宅建士が兼務することもできます。

また、政令で定める使用人はその事務所に常勤することが必要です。

 

専任の宅建士

専任の宅建士は一つの事務所において、業務に従事する者5名につき1名以上の割合で設置しなければなりません。

業務に従事する者ですから、社長さんからパートさんも含めた宅建業を行う5人のうち1人は専任の宅建士である必要があるということです。

専任とは・・・事務所に常勤して専ら宅建業に従事する状態をいいます。専任の宅建士は事務所の営業中に勤務できる勤務形態である必要があるため、パートタイマーやアルバイトでの雇用契約では認められません。

役員や正社員を専任の宅建士とすることが多いです。

 

欠格事由にあたらないこと

事務所や申請に不備がある

  • 申請書類に虚偽記載がある
  • 必要な数の専任の宅建士を置いていない

代表者、役員、政令使用人などが該当する

  • 過去5年間、不正などで一定の処分を受けたもの
  • 反社会的勢力
  • 破産手続きの決定後、復権を得ていない

以上のような場合は欠格事由にあたり、免許を受けられません。

申請後、欠格事由が発覚して免許を受けられなかった場合、審査手数料等は返却されません。

 

営業保証金

営業保証金とは、業者と取引を行った消費者が被害を被った場合の救済のために業者があらかじめ供託所へお金を預けておく仕組みのことです。

宅建業は土地や建物の取引を行うことから、多額のお金を動かすことが多くなります。

そこで宅建業では営業保証金として、本店1,000万円と支店ごとに500万円の合計額を供託所へ供託する必要があります。

弁済業務保証金制度

1,000万円という多額のお金を準備することは負担が大きいため、保証協会へ加入することでこの営業保証金が免除される制度があります。

保証協会は弁済業務保証金分担金を各社員から徴収し社員に代わり保証金を供託します。

保証金を各社員が分担して1業者あたりの負担を減らすことで、宅建業を始めるハードルを下げることができます。

弁済業務保証金分担金は本店60万円支店ごとに30万円の合計額となります。

保証協会は2社あり、どちらに加入してもOKです。

  • 全国宅地建物取引業保証協会(ハトのマーク 全国宅地建物取引業協会連合会)
  • 不動産保証協会      (ウサギのマーク 全日本不動産協会)

なお、保証協会への加入には運営主体となる各協会への加入が必要ですので、本店のみで加入する場合、弁済業務保証金分担金を含んだ入会費用は120万円~150万円ほどかかります。

入会後は実務に必要な書類のダウンロードや、定期的に開催される研修などを利用して実務の勉強が可能です。

 

法人設立

宅建業は個人でも取得可能です。

しかし、土地や建物などを取り扱うため、より社会的信用度の高い法人での取得がオススメです。

設立登記は事務所の近くの司法書士へ依頼するのがオススメです。不動産の取引において司法書士との連携は必須となります!

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申請を代行を依頼したいときは

本業に集中したい方や、ご自身での申請が不安な方は行政書士へ依頼することをお勧めします。

なぜ行政書士なのか?
行政書士は業として官公庁へ提出する書類を作成、提出することができる国家資格です。
※コンサルタントなどで、行政書士資格のない者が書類作成、提出代行することは行政書士法違反となります。

法律によって書類作成、提出の代理が認められているのが行政書士です。

依頼後のトラブルを避けるためにも他者へ代理を依頼する場合は行政書士へ依頼しましょう。

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