用途地域とは？13種類の特徴と調べ方を初心者向けにわかりやすく解説！

「土地を買って家を建てたい」

「新しくお店をオープンしたい」

そんな時に必ず知っておかなければならないのが「用途地域（ようとちいき）」です。

「法律の専門用語で難しそう…」

と感じるかもしれませんが、実は私たちの快適な暮らしを守るためのとても重要なルールです。

この記事では、国土交通省が定めている基準をもとに、建築や不動産の知識がまったくない方でも「用途地域」の仕組みがバッチリわかるように解説します！

用途地域とは？なぜ必要なの？

用途地域とは、都市計画法という法律に基づいて

「このエリアは住宅メインにしよう」

「ここは商業施設やお店を集めよう」

「ここは工場を建てるエリアにしよう」

と、エリアごとに土地の使い道（用途）を定めたルールのことです。

なぜ用途地域が必要なのか？

もし、何のルールもなく自由に建物を建てられるとしたらどうなるでしょうか？

閑静な住宅街のど真ん中に、夜中まで稼働する騒音の大きい工場ができたり、日差しを遮る巨大なパチンコ店が建ったりすると、住民は安心して暮らすことができません。

そうしたトラブルを防ぎ、お互いの生活環境を守りながら、機能的で住みやすい街づくりをするために、地域ごとに建てられる建物の種類や大きさを制限しているのが「用途地域」なのです。

用途地域は大きく分けて3グループ・全13種類！

用途地域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つのグループに分けられ、さらに細かく13種類に分類されています。

まずは、それぞれの地域で「どんなものが建てられるのか」の早見表を見てみましょう。

【用途地域別・建てられる建物の例 一覧表】

① 住居系（8種類）：住環境を守るためのエリア

住宅をメインとする地域です。静かな環境から、利便性の高いマンションエリアまで細かく分かれています。

1. 第一種低層住居専用地域
   戸建てや低層マンション（2〜3階建て）のための閑静な住宅街。高さ制限が厳しく、コンビニなどの店舗は原則建てられません。
2. 第二種低層住居専用地域
   第一種と同じく低層住宅メインですが、150㎡までの小さな店舗（コンビニや飲食店など）なら建てられるため、少し生活が便利になります。
3. 第一種中高層住居専用地域
   中高層マンションなどが立ち並ぶエリア。病院や大学、500㎡までの店舗（中規模のスーパーなど）も建てられます。
4. 第二種中高層住居専用地域
   第一種中高層よりも少し制限が緩く、1,500㎡までの少し大きめの店舗や事務所が建てられます。
5. 第一種住居地域
   住宅環境を守りつつ、3,000㎡までの店舗やホテル、スポーツ施設などが建てられる利便性の高いエリアです。
6. 第二種住居地域
   第一種住居地域に加えて、カラオケボックスやパチンコ店などの遊戯施設も建てられるようになります。
7. 準住居地域
   国道などの大きな道路沿いに多く、自動車関連施設（ディーラーやファミレスなど）と住環境の調和を図るエリアです。
8. 田園住居地域（2018年新設）
   農業と調和した低層住宅の環境を守るエリア。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。

② 商業系（2種類）：お買い物やビジネスの中心地

店舗やオフィスビルが集まる、賑やかで利便性の高いエリアです。

9. 近隣商業地域
   周辺の住民が日用品の買い物をするための地域。スーパーや商店街などが多く、住宅や小規模な工場も建てられます。
10. 商業地域
    ターミナル駅の周辺など、銀行、映画館、飲食店、百貨店などが密集するエリア。どんな商業施設でも建てられますが、日当たりなどの住環境はあまり保護されません。

③ 工業系（3種類）：工場などの業務を効率化するエリア

モノづくりのための工場や倉庫が集まるエリアです。

11. 準工業地域
    環境悪化の恐れがない軽工業の工場などが建てられるエリア。実は住宅や店舗も建てやすいため、近年は大型マンションやショッピングモールも増えています。
12. 工業地域
    どんな工場でも建てられる地域。住宅や店舗は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
13. 工業専用地域
    工場のための完全な専用地域です。この13種類の中で唯一、住宅（マンションや戸建て）を建てることはできません。

建てられる建物の「大きさ」や「高さ」も変わる！

用途地域では、建物の「種類」だけでなく、「どんな大きさ・高さの建物を建てて良いか」というルールもセットで決められています。

• 建ぺい率（けんぺいりつ）： 土地の面積に対して、建物を建ててよい広さの割合。
• 容積率（ようせきりつ）： 土地の面積に対して、建物の延べ床面積（全階の面積の合計）の割合。
• 高さ制限・斜線制限： 建物の高さの上限や、隣の家や道路の日当たり・風通しを確保するための屋根の形などの制限。

例えば、「第一種低層住居専用地域」ではこの割合が厳しく設定されており、敷地いっぱいに大きな家を建てることはできません。

その分、庭が広く日当たりの良いゆったりとした街並みが守られています。

自分の土地や気になるエリアの用途地域を調べる方法

「これから買おうとしている土地」「自分のお店を開きたい場所」がどの用途地域にあたるのか調べるのは、実はとても簡単です。

目的によって以下の2つの方法を使い分けましょう。

■ インターネットで調べる方法（手軽に確認したい場合）

「〇〇市（調べたい市区町村） 用途地域」または「〇〇市 都市計画図」と検索してみてください。

現在、ほとんどの自治体がインターネット上で「用途地域マップ」を公開しており、地図上で色分けされているためパソコンやスマートフォンから一目で確認できます。

■ 役場の窓口で調べる・証明書を取得する方法（公的な証明が必要な場合）

各市区町村の役場（都市計画課やまちづくり担当の窓口など）でも、詳しい用途地域を確認することができます。

また、お店の営業許可申請や金融機関での手続きなどで公的な証明が必要な場合は、窓口で申請すれば「用途地域証明書」を発行してもらうことが可能です（※発行には数百円程度の手数料がかかります）。

【要注意！】お店を始める方は「契約前」の用途地域チェックが必須です

飲食店や店舗の開業を目指す際、

「駅近で条件が良いから」

「居抜きの内装が気に入ったから」

と物件を即決してはいけません。

実は、当事務所にも「テナント契約を済ませたのに、用途地域が理由で営業許可が取れない！」というご相談が非常に多く寄せられています。

特に注意が必要なのが、以下の業種です。

• 深夜酒類提供飲食店（深夜0時以降もお酒をメインに提供するバーや居酒屋など）
• 風俗営業 / 接待を伴う飲食店（キャバクラ、ホストクラブ、スナック、ラウンジなど）

これらの業種は、風営法（風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律）や各都道府県の条例によって、営業できる用途地域が厳しく制限されています。

例えば、「住居系」の用途地域では原則としてこれらの営業はできません。

また、「商業地域」であっても、周辺に学校や病院、図書館などの「保護対象施設」がある場合、一定の距離を離さなければならないという別の制限に引っかかることもあります。

「高い家賃を払って契約し、内装工事まで終わったのにオープンできない…」といった最悪の事態を防ぐためにも、物件を契約する前に、必ず「その場所で希望の営業許可が下りるか」をしっかり確認することが重要です。

まとめ

用途地域は、私たちが快適に暮らし、スムーズに仕事をするための「街づくりのグランドルール」です。

• 家を建てる・買う場合： 「将来目の前に高いビルが建たないか」「近くに騒音の出る施設ができないか」など、将来の住環境を予測する大切な手がかりになります。
• お店やビジネスを始める場合： そもそも「その場所で希望の業種のお店が開業できるか（許可が取れるか）」に直結します。

土地の購入やお店の開業をお考えの際は、必ず事前にこの「用途地域」を確認するようにしましょう。

【店舗展開・許認可に関するご相談は当事務所へ！】

「希望する場所で深夜営業のバーやスナックを開業できるか不安…」

「用途地域を調べてみたけれど、細かいルールの見方がよくわからない」

など、用途地域や営業許可に関するお悩みはありませんか？

当事務所では、複雑な用途地域の調査・確認から、警察署や行政への許認可申請手続きまで、専門家がしっかりとサポートいたします。

ご自身で判断して物件を契約してしまう前に、ぜひお気軽にお問い合わせフォームよりご相談ください！